賣不掉、租不出去？全台住宅「燙手山芋區」出爐　

賣不掉、租不出去？全台住宅「燙手山芋區」出爐　

2026.08.28 工商時報 陳傑鳴

根據內政部最新公布的2025年下半年低度使用（用電）住宅統計顯示，目前全台有38個行政區的低度使用住宅比率超過20%。圖／本報資料照片

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買房子最擔心什麼，無非擔心是否適合居住使用外，就是未來會不會「房價下跌、賣不掉、租不出去」，而根據內政部最新公布的2025年下半年低度使用（用電）住宅統計顯示，目前全台有38個行政區的低度使用住宅比率超過20%，也就是每5戶住宅就有1戶以上處於低度使用的空屋狀態，且高度集中在偏鄉、離島及人口規模較小且買賣交易清淡的地區。專家指出，地區房屋出現高空屋率與買氣清淡時，對房屋持有者壓力最大，不僅房屋資產價格下跌機會大，甚至未來還需要面臨房屋轉手困難、出租不易及持有支出（如房貸利息、房屋稅、管理費等）無法規避的困境。

偏鄉為何成「燙手山芋」？人口流失、需求不足是核心

所謂「低度使用（用電）住宅」是指內政部結合房屋稅籍資料與台電用電資料，將每年特定月份平均每月用電度數在60度（含）以下 的住宅，作為評估房屋低度使用或當成「空屋率」的替代指標。

根據內政部2025年下半年低度使用（用電）住宅資料顯示，目前全台共有38個行政區的低度用電比率超過20%，其中，新北市萬里區以30.82%最高，等於約每3間住宅就有1間是低度使用的空屋狀況，其次為台東縣卑南鄉30.28%、台南市左鎮區27.95%、新竹縣五峰鄉27.67%、宜蘭礁溪鄉27.51%、新北三芝區26.31%及石門區26.09%等，其他，台東大武、達仁、東河、長濱，高雄甲仙、六龜、杉林，以及澎湖白沙、望安、湖西、西嶼…等，也都站上2成警戒線。

中信房屋研展室副理莊思敏分析，空屋率長期偏高的地區，通常不是單純「房子太多」這麼簡單，而是人口與住宅供給沒有形成有效匹配，尤其偏鄉面臨人口外移、高齡化及就業機會不足，即使房價相對都會區便宜，仍未必能吸引足夠的新人口進駐，導致房屋即便「買得起」、「居住空間舒適」，但後續面對的問題卻相當多。

莊思敏指出，這類高空屋率但買氣差的市場最大的問題在於流動性，由區域房屋長期閒置，屋主想出售時，真正能接手的買方有限；若轉向出租，又可能面臨租屋人口不足、租金收益不佳等問題，因此容易形成「賣不掉、租不出去」的雙重困境。

不是所有空屋都會跌 「需求弱」才是真正風險

空屋率高（低度使用住宅比率高），房價就一定會跌嗎？大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶指出，空屋率高不代表房價一定會立即下跌，因為住宅是否具有保值性，關鍵仍在於「未來有沒有持續的居住需求」。

賴志昶指出，人口集中、就業機會多、交通建設成熟的區域，即使房價較高，只要有穩定自住需求，住宅通常仍具有一定流動性，即便短期內空屋率較高，風險也不會太高；反之，若一個區域人口持續減少，且住宅供給又高於實際需求，即使房價便宜，也不代表一定容易成交，這時候如果空屋率長期維持高檔，風險就相對較大。

賴志昶舉例，由內政部公布2025年下半年資料就可發現，低度使用住宅比率低於6%的14個行政區幾乎全數集中在北北桃，反映人口密集、就業與交通條件較佳的核心都會區，住宅使用需求仍相對穩定。因此，從房市角度來看，目前全台38個低度使用住宅比率超過20%的行政區，最需要注意的是「需求不足」可能帶來的長期價格壓力。

莊思敏也表示，當市場多頭時，建設題材、觀光發展或低房價的蛋白、蛋殼區都可能吸引投資性買盤進場，但當市場回歸自住需求，投資客退場後，區域真正的承接力就會浮現。她認為，如果只是短期交屋造成低度使用，未必代表市場出現結構性危機；但若長期維持高空屋率，又同時伴隨人口流失與交易量低迷，就可能形成「房子越來越多、買方越來越少」的循環。

https://www.ctee.com.tw/news/20260828700932-43…

心得：

新北這麼多!!

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