爲什麼房地產投資無法複製過去？

因為你只從你想看的角度看

問題一：為什麼目光一定要看五年?

我都看二十、三十、四十年~

問題二：為什麼房子一定要賣?

我的房子只買不賣~我記得IB大或是M大也是這樣說過

問題三：為什麼一千萬的房子，租金只有一萬?

我大溪的房子買320萬，全部弄好400萬，月租金21000

觀音的透天買505萬，全部弄到好不到600萬，月租金目前28000

這兩個都是這幾年入手的

問題四：為什麼只看預售屋、新成屋?

上面我舉的例子都是老公寓、老透天。事實上統計數據，歷年來的成交案例

約有1/3是新成屋，卻有2/3是舊房子。

問題五：為什麼不能股房雙棲?

我就兩種都有，的確股市這兩年賺得多，但長期而言，我的房地產賺更多

問題六：為什麼不考慮波動風險?金融風險?

股市去年股災、上週股災，多少人套牢、斷頭?我的房租可完完全全沒被影響

這二十年來，任何股災，我的房租也完全沒被影響

但多少人在股災時認賠，斷頭?

問題七：為什麼不考慮人性?

光去年平均每位股民賺150萬左右，但波段炒作的卻平均賠11萬，買股票的都贏?

我去年股市賺得比平均多，但房租收入也不遑多讓

然而萬一遇到股災時呢?

問題八：買房這麼差，為什麼你還買四間?一間還用人頭辦新青安?

如果確定跌價的，我才不會投資。所以我汽車、手機從來都只買便宜的~

你怎麼沒有歐印股票，租豪宅就好?

我大致推敲一下

「買1000萬 五年後 賣1200 算賺嗎？」

機會成本 2% 五年複利1104萬

機會成本 3% 五年複利1159萬

機會成本 4% 五年複利1216萬

就3%而言最終買賣後沒超過1159萬 是賠的

假設一 全款買

買賣成本 88萬

買：服務費2%20萬 雜費稅費10萬

賣：服務費4%48萬 雜費稅費10萬 房地合一稅 當你免了

不買房 我能有1159萬～1216萬

當然機會成本怎麼可能這麼少？定存都來到2.3%了

買賣房 我可能只有1112萬加租金1172萬

房怎麼可能漲這麼少？

就差價來說這差不多已經是4%複利了

別忘了 租金 是不是？

但也別忘了輕裝潢管理費稅費

五年60萬給你 不會滿租有空窗要管理要修繕也差不多 1172萬 有必要那麼累嗎？況且我還只是列舉機會成本3%4%而已

假設二 八成貸

機會本200萬 3% 232萬

2.35%貸800萬 本息攤40年

前五年利息91萬 還本61

成本：232萬+91萬+61萬=384萬

所得：1112萬-738萬(房貸餘額)=374萬

付出384萬 到手374萬 實虧10萬

租金60萬給你 實賺50萬 投報率13%

哇好棒喔 這就是槓桿的力量

太多隱形的成本沒納入 真划算？

如果利率拉高到2.65% 利息將多出11萬

如果只賣1150萬 那不是白工還得虧

「差200萬 賺的嫌不夠 買的更累了」

試問多少人年薪漲40萬

且得連存五年不扣稅全存下來

如此才追得上這五年差價

200萬差價

對買方來說很難追 因爲薪資跟不上

對賣方來說沒啥利潤

那利潤跑去哪了？

建商/代銷/仲介/代書/銀行/政府

當賺的嫌不夠 買的跟不上

這市場是沒交集的

一但落入投機 只是崩的更快

這些年就是投機 還有FOMO在推升整個市場

我希望我是最後那一棒

房能保值就好 不能期待2%的通膨漲幅

2000萬一年升個40萬

在薪資面前這都是驚人的

如此下去推升是要逼死人嗎？

「1000萬 連買個鳥籠都吃力」

窮盡一生 只為了買個鳥籠？

精緻窮也是窮 脫離不了窮的本質

看似精緻鳥籠 入住後

歷經生活雜物的洗禮

小空間只是加速顯現窮的窘態

「告訴我 要怎麼複製過去？」

別傻了 遊戲玩不下去時 就無法玩了

有個名詞叫「泡沫」

大家一起吹吧！

這只是個開始......

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