預售解約愈多建商愈開心？專家揭真相：違約金不是「兩頭賺」

預售解約愈多建商愈開心？專家揭真相：違約金不是「兩頭賺」

自由時報 文/記者張瀞勻

前兩年房市熱絡時，市場討論區曾流傳一種說法，認為建商其實很希望已購戶解約退訂，因為不僅可以沒收買方已繳價金，還能把房子加價賣給下一位買家，等於「兩頭賺」。不過，《住宅週報》社長陸敬民指出，這種看法其實太簡化，也忽略預售屋背後的成本結構，對建商而言，大量解約未必是好事。

陸敬民表示，建商即使依約向違約買方收取違約金，通常也不是「純賺」，因為代銷佣金、廣告與接待中心費用、工地管理、法務行政，以及重新銷售所投入的時間與行銷成本，通通都要重新計算。「市場上漲時，建商或許可以用更高價格轉售，但市場如果走平甚至下修，重賣價格未必比之前高，搞不好還會碰到降價求售不成、管銷成本倍增的壓力。」

因此，即使房價仍在上漲，大量解約對建商來說也不會是什麼好消息。陸敬民指出，預售案的重要價值之一，就是建商可以在銷售期間提前鎖定未來可預期的現金流；一旦大量買方解約，原本已經確定的銷售收入重新變得不確定，建商除了得承擔重新銷售的風險，也可能牽動銀行融資評估、建案形象以及後續去化速度。

換句話說，對建商而言，「順順利利把房子賣完」才是最理想的狀況。從工程推進到買方準時對保、交屋，每一個環節都能按照原本的計畫走，遠比偶爾收到幾筆違約金重要。

至於買方在簽約後繳納的15％至20％自備款，陸敬民表示，雖然是預售交易的重要資金，但並不是建商的獲利全部，更不是建商最在意的那一筆錢。

他指出，施工期間買方陸續繳納的訂金、簽約金、開工款及工程款，確實能協助建商調度資金，支應工程與管理等開銷，但建商真正把房屋總價收齊，通常還是要等到交屋階段，買方完成對保、銀行撥款後才算完成。

「前期款項比較像是幫建案在施工期間週轉用的，不是建商最終的回本及獲利來源。」陸敬民分析，建商到底能不能回本、賺錢，最終仍要看整體銷售收入是否足以覆蓋土地成本、營造成本、利息、代銷費、稅費及管理等支出。

尤其如果到了交屋前出現大量解約，或交屋階段買方因資金問題導致對保不順，建商反而可能拿不到後段的大筆尾款，同時還得處理餘屋、重新銷售、價格調整及資金卡關等問題。

因此，陸敬民認為，從預售屋的資金結構與建商實際經營角度來看，「解約愈多、建商愈開心」其實是一種迷思。違約金確實可能成為建商收入的一部分，但若因此失去原本穩定的銷售與交屋流程，後續衍生的重售成本、資金壓力及市場風險，往往才是建商真正需要面對的問題。

https://estate.ltn.com.tw/article/28720

魯空是怕接下來出現大量交屋違約，

建商爽賺違約金又可以加價賣，

趕快打預防針嗎？

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