「擠壓中產、放過富豪」 《日經》看台灣

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台灣央行為了替過熱房市降溫接連祭出限貸重拳，《日經亞洲》卻指出始料未及的副作用

口袋深厚的富裕買家改採全額現金進場掃貨，支撐高房價居高不下；仰賴房貸融資的中產階級家庭，卻得承受銀行審核期大幅拉長、授信門檻日益嚴苛的苦果。

台北市政府最新公布的年度不動產市場動態年報顯示，2025年台北市新成屋與中古屋買賣移轉棟數共計1萬0662棟，相較2024年的1萬5136棟銳減近三成，改寫2013年有統計數據以來的歷史新低。

然而，交易量大幅萎縮並未撼動房價分毫。台北市平均房價已從2015年的每坪新台幣64.6萬元，一路狂飆至2025年的每坪83.9萬元。房仲業者最新統計更顯示，2026年第一季（1至3月）台北市平均單價依舊較前一年同期呈現上漲格局。

自2020年起，台灣央行已接連七度限縮不動產貸款。決策官員並未採取大幅升息手段，而是試圖直接透過選擇性信用管制為市場降溫。在2024年祭出的第七波管制措施中，自然人名下第二戶購屋貸款成數上限被大砍至五成；第三戶以上、高價住宅（豪宅）以及法人名義購屋，貸款成數更被嚴格限縮在三成以內。

在政策重拳打擊下，全體銀行不動產貸款佔總放款比重於2026年7月降至34.4%，創下近20年新低。投機客與短線投資客退場，房仲門市看屋人潮不再，但房價依舊毫無鬆動跡象，取而代之的是市場買盤結構的大洗牌。

今年春季，一名上市科技公司高階主管砸下新台幣1.2億元，買下台北市大安區的一處中古電梯大樓。這名高階主管坦言：「這是買給在國外讀完大學返台的孩子住的。」由於能以全額現金迅速交易，他順利向賣方爭取到4%的折價。

信義房屋指出，台北市豪宅交易採現金購屋的比例，已從2020年的10%至20%左右，大幅攀升至目前的20%至30%。隨著房貸審查時間拉長、可貸成數下修，能捧著大筆現金進場的買方優勢益發明顯，賣方也明顯偏好能快速過戶撥款的買家。

在這波浪潮中被硬生生擠出市場的，正是需要房貸支持才能買屋的薪水族。

一對居住在台北市的40多歲雙薪夫妻無奈表示：「我們原本盤算房貸能貸到八成，但因為銀行審查趨嚴，最後核貸成數只有七成。」為了填補資金缺口，這對夫妻必須臨時多湊數百萬元的自備款，最終只能打消買房念頭。

換屋族的居住升級之路同樣受阻。「先買後賣」的家庭在申辦第二戶房貸時面臨嚴格的成數天花板；部分預售屋買家更在完工交屋時，赫然發現銀行實際核貸金額遠低於當初簽約時的預估，被迫到處湊現金填補差額。

儘管央行在3月微調政策，將第二戶房貸成數上限從五成放寬至六成，但屋主開價依然鐵板一塊。過去數年房價驚人漲勢，讓許多房東與地主坐擁豐厚帳面獲利。國泰世華銀行首席經濟學家林啟超直言：「房價往往要等到賣方急需現金週轉時才會下修，但目前台股持續維持高檔，賣方根本感受不到急售套現的壓力。」

建商在價格談判上也同樣寸步不讓。在營造成本與購地成本雙雙高懸的壓力下，新成屋價格缺乏實質讓利的空間。

支撐台北房市剛性買盤的另一股力量，來自長輩為子女親友置產鋪路的意願，同時藉由房地產對抗通膨並進行資產傳承與稅務規劃。台灣央行長期以來的擔憂，在於未來若房價大幅回檔修正，金融壓力恐將波及整體銀行體系，這也是歷次信用管制背後的核心防禦邏輯。

然而《日經亞洲》指出，這套旨在維護金融體系穩定的防禦機制，卻在現實中進一步擴大了居住不平等。更嚴格的信用管制確實壓抑了投機炒作，卻也連帶重創仰賴房貸的中產階層；當市場上只剩下無需貸款即可置產的富豪階層，台灣房地產市場已逐步脫離自住剛需，逐漸蛻變為富人資產保值的金錢遊戲。

心得：

央行自2020年接連七度限縮不動產貸款

不是採取大幅升息手段

而是試圖直接透過選擇性信用管制為市場降溫

日經亞洲認為這套維護金融體系穩定的防禦機制

在現實中進一步擴大了居住不平等

不知道各位怎麼看?

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