拚婚育宅！行政院拍板《都更條例》修法

記者 盧素梅 台北報導

為擴大婚育宅提供數量，行政院今（16）日通過《都市危險及老舊建築物加速重建條例》與《都市更新條例》修正草案，在都市更新區無償捐贈社宅作為婚育宅，業者可享建築容積獎勵最高2倍；於危老重建範圍內無償捐贈婚育宅或其他社會福利設施的業者，除了現行1.3倍外，另給予最高基準容積15%的獎勵。

→ soarling: 提高容積率 不怕被關膩XD 42.73.244.217 07/16 12:34

不要暗度陳倉、甚至錯誤解讀文件，就不會出事了啊...

且觀察具體修正內容：

《都市更新條例》

第三條第六款

全案管理機構：指受都市更新會委託統籌辦理都市更新業務或受土地及合法建築物所有權人委託實施都市更新事業之機構。

第七款（原第六款）新增「……、全案管理機構」（第二十二條第一項、第三十六條第二項亦同），同時原第七款遞延為第八款

理由：

為協助民眾能以多元型態自行實施都市更新事業，於前期整合至後期工程發包施作，皆能獲得具專門知識及實務經驗之專業法人或機構協助，爰增訂第六款，定明全案管理機構之用詞定義。另全案管理機構之定位，係以所有權人主導為核心，由具專業能力之法人或機構提供都市更新事業整體規劃、協調及管理服務，除有就第五十二條第一項但書規定不願或不能參與更新後分配者之補償金及依第五十一條共同負擔費用，由全案管理機構負擔外，其餘以不負擔開發出資、亦不參與更新利益分配、收取合理服務費用為原則，其性質有別於以投資開發及實施都市更新事業為目的之都市更新事業機構，併予敘明。

第二十八條【全修】

逾半數土地及合法建築物所有權人得委託全案管理機構實施都市更新事業。

全案管理機構應為依第三十條設立之專責法人或機構，或依公司法設立之股份有限公司，並應具備相當財務能力及配置相關專業人員，且負有誠信經營、資訊揭露及與居民溝通之義務。

全案管理機構之資格、財務能力、專業人員應備條件、監督管理及其他相關事項之辦法，由中央主管機關定之。

土地及合法建築物所有權人依前條第一項規定組織都市更新會自行實施都市更新事業時，得委託全案管理機構統籌辦理都市更新業務。

理由：

一、配合實務執行所需，土地及合法建築物所有權人無庸限於組織都市更新會或委託都市更新事業機構方得實施都市更新事業，爰增訂第一項，定明逾半數土地及合法建築物所有權人得委託全案管理機構實施都市更新事業。所有權人委託全案管理機構決策時，其共識形成及決策運作，係依據雙方委託契約約定召開委託人會議方式執行；相關事項之規範依據除委託契約外，於本次修法後將另以子法及作業手冊規範，以期協助所有權人減輕行政負擔、提升決策及執行效率，併予敘明。

二、為確保全案管理機構具備相當財務與專業能力及提升都市更新效率，爰增訂第二項，定明其應具備之條件及所負義務。

三、為強化全案管理機構管理機制，增訂第三項，授權中央主管機關訂定相關辦法，並於監督管理事項納入評鑑機制，避免全案管理機構濫用委託權。另相關委託事項、決策方式等執行細節亦將納入都市更新作業手冊，提供指引及執行建議，以確保權利人權益。

四、現行條文列為第四項，並配合全案管理機制，定明依第二十七條第一項規定組織之都市更新會得委託全案管理機構統籌辦理都市更新業務。

第五十四條第一項、第二項

「核定權利」之間增列為「核定實施者擬訂之權利」；同時禁止期限由「二年」延長為「三年」

理由：

一、為避免禁止處分期間無限延長而影響土地及建築物所有權人權益，並兼顧都市更新推動需要，爰修正第一項，明定公告禁止處分之時點，以依第四十八條核定擬訂階段之權利變換計畫書後為限；爾後辦理計畫變更者，不再適用公告禁止處分規定，以資明確。

二、參酌都市更新實務執行需要，自權利變換計畫核定後至建築物拆遷完成前，尚須辦理住戶協調、搬遷安置及相關事項之磋商作業，且施工期間亦可能受原物料供應短缺或其他不可預見等因素影響而延長工期，爰修正第二項規定，將禁止處分期限由最長二年修正為三年，以兼顧都市更新事業推動需求及人民財產權保障。

第六十五條第二項第二款

「公共安全」後，增列「，或經主管機關依建築法、災害防救法等相關法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應予拆除並復原重建」

理由：

考量遭遇天災或重大事變，應立即重建都市以恢復人民生活機能，故建築物如經各該主管機關依建築法或災害防救法等相關法規之規定通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應予拆除並復原重建者，其危險程度及對公共安全之影響，與現行第二項第二款之建築物相當，為保障公共安全並兼顧制度衡平，爰於第二項第二款增訂於上開災後復原重建之情形，其容積獎勵上限亦適用相同基準。

第四項、第五項分別增列：

土地及合法建築物所有權人依第二十七條第一項規定自行實施或依第二十八條第一項規定委託實施都市更新事業，且更新前建築物及更新後規劃設計符合一定條件者，得依第一項獎勵後之建築容積上限額度建築。

都市更新事業計畫獎勵後之建築容積已達前四項規定上限後，另無償捐贈社會住宅之樓地板面積及其土地產權者，經各級主管機關審議通過，得給予建築容積獎勵；其獎勵後之建築容積不得超過各該建築基地二倍之基準容積，不受第一項後段及第二項規定之限制。

理由：

一、本條例所定實施者之類型多元，惟實務上土地及合法建築物所有權人自行整合推動之案件比率較低，仍多由都市更新事業機構擔任實施者，此類更新後之建築物，因尚包含銷售獲利之目的，致更新後利益分配之彈性有限。為鼓勵土地及合法建築物所有權人自主整合辦理都市更新，提升民眾擔任實施者或委託全案管理機構辦理之誘因，增進參與彈性並加速案件推動，降低民眾整合負擔及行政成本，爰增訂第四項，定明土地及合法建築物所有權人依第二十七條第一項規定自行實施或依第二十八條第一項規定委託全案管理機構實施都市更新事業，且更新前建築物及更新後規劃設計符合一定條件者，得依第一項建築容積獎勵上限額度建築。

二、為配合中央多元興辦社會住宅政策，擴大居住協助量能，降低年輕世代居住負擔，強化容積獎勵與公共政策之連結性，使於都市更新事業範圍內，實施者無償捐贈社會住宅之樓地板面積及其土地產權者，經各級主管機關審議通過，得依實際捐贈面積核計建築容積獎勵，爰增訂第五項規定。又考量鼓勵民間參與提供社會住宅資源之同時，應兼顧公共利益促進與都市永續發展，爰定明依第一項至第四項規定申請建築容積獎勵已達上限後，縱再無償捐贈社會住宅之樓地板面積及其土地產權，其獎勵後之建築容積仍不得超過各該建築基地二倍之基準容積。另配合第五項規定，增訂第十二項規定，明定第五項所定無償捐贈之社會住宅，應由中央或直轄市、縣（市）住宅主管機關優先作為出租予新婚二年內或育有未成年子女之婚育家庭使用，以增加婚育家庭居住支持資源，營造友善婚育環境。

另其他都是細小的文字修正

第六十七條第一項第三款

「一百零七年十二月二十八日修正之條文施行前」改成「一百零八年一月三十日修正施行前」

理由：

考量行政院於一百十二年十二月二十九日依第二項規定，延長現行第一項第三款及第八款規定之租稅優惠期限至一百十八年一月三十一日，而都市更新係改善居住安全、提升環境品質及促進都市發展之重要政策，具有長期且持續推動之必要性；為維持租稅優惠措施之延續性，避免因本次修法影響民眾參與都市更新之意願，爰修正第二項，定明本次修正之條文施行後五年內，仍享有相關減免稅賦優惠。

另其他都是細小的文字修正

第七十二條之一（新增）

土地及合法建築物所有權人依第二十七條第一項規定自行實施或依第二十八條第一項規定委託實施都市更新事業辦理重建，並符合下列情形者，各級主管機關得提供重建必要融資貸款信用保證：

一、所有權人為自然人。

二、都市更新事業計畫或權利變換計畫經直轄市、縣(市)主管機關核定發布實施。三、經直轄市、縣(市)主管機關評估資金取得有困難。

四、更新前後建築物供住宅使用達一定比率。

前項第四款之一定比率，由中央主管機關定之。

理由：

由所有權人依修正條文第二十七條第一項規定自行實施或第二十八條第一項規定委託實施都市更新事業辦理重建者，多屬住戶自主整合推動，缺乏具開發實績之專業機構參與，致於重建工程階段向金融機構申請融資時，常因信用條件不足或擔保能力有限而有貸款不易之情形。為協助此類案件順利推動，並強化民間自主更新之財務可行性，爰參考都市危險及老舊建築物加速重建條例第十條規定，明定各級主管機關得就符合一定條件者，提供重建必要融資貸款之信用保證，以降低融資障礙，促進都市更新推動，並兼顧居住安全及公共利益。

第七十六條第二項

原：

實施者不遵從前項命令時，直轄市、縣（市）主管機關得撤銷其更新核准，並得強制接管；其接管辦法由中央主管機關定之。

修：

實施者不遵從前項命令時，直轄市、縣（市）主管機關得廢止其實施者之資格或都市更新事業之核准，並得輔導或強制接管；其輔導或接管辦法由中央主管機關定之。

理由：

都市更新事業涉及多數土地及建築物所有權人之財產權及居住權益，其執行過程具高度公共性及不可回復性，為防範實施者違法或經營不善致損及權利人權益，並強化主管機關之監督管理機制，爰修正第二項，明確規範實施者不遵從第一項命令時，直轄市、縣(市)主管機關得廢止其實施者之資格或都市更新事業之核准，以維護整體更新秩序與權利人權益。另為確保都市更新事業不中斷並得持續推進，明定於廢止原實施者之資格後，主管機關得視個案情形，輔導採由政府主導辦理（公辦都市更新），或依相關規定由其他適格民間機構接手續行辦理，以維持都市更新事業之延續性與執行效率，避免因實施者更替致計畫停滯；至輔導相關事項，授權由中央主管機關於辦法中規範。

第八十四條第二項

修正《住宅法》引用根據（「第四條第二項第十二款」改成「第四條第二項第十三款」）

《都市危險及老舊建築物加速重建條例》

幾乎都是大量修正，綱要如下：

一、配合實務需要，結構安全性能評估機構改由中央主管機關逕行辦理評定；又為促進都市危險及老舊建築物重建，授權直轄市、(縣)市主管機關得以自治法規另定合法建築物認定方式及其他應遵行事項。(修正條文第三條)

二、增訂變更重建計畫之程序，刪除重建計畫申請之施行期限規定；增訂重建計畫範圍與已報核之都市更新事業計畫範圍重疊時之協調機制。(修正條文第五條)

三、為因應實務上飯店、商辦等非住宅類建築物申請重建及小面積建築基地重建之爭議，針對重建計畫範圍內之建築基地住宅使用面積占總樓地板面積比率未逾二分之一，或重建計畫面積未達五百平方公尺者，調降其獎勵後之容積獎勵上限；並增訂無償捐贈新婚二年內或育有未成年子女之婚育家庭使用之社會住宅或其他社會福利設施之容積獎勵額度。(修正條文第七條)

四、為提高所有權人參與危險及老舊建築物重建之意願，並減輕重建負擔，增訂原所有權人與起造人因協議合建辦理產權移轉時，得減徵土地增值稅及契稅百分之四十。

(修正條文第九條)

五、為保障於本條例本次修正施行前符合重建適用範圍規定案件申請重建之權益，增訂重建計畫於一百十六年五月三十一日以前提出申請，除於本條例本次修正之條文施行時已核准者外，其適用範圍、建築容積獎勵及稅捐減免得適用修正施行前之規定。

(修正條文第十四條)

這些看來都是走「合法」的管道辦理

且既然都是政策上的考量，再需要擔心會因而被關（逮捕羈押、坐牢等），可就沒有正當的道理了啊！

只是危老條例部分，本來有設期限至「一百十六年五月三十一日」，但考量：

「針對危險及老舊建築物重建之推動已有具體成效，惟屋齡三十年以上之住宅仍占住宅總量半數以上，有持續推動危險及老舊建築物重建以改善居住環境之需求」

所以就刪除該時效，看來是擔心趕不上

在沒有推動力的情況下，發生狀況時就會任意責怪不正確的對象，進而徒增困擾...

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常羨人間琢玉郎，天教分付點酥娘。

盡道清歌傳皓齒、風起，雪飛炎海變清涼。

萬里歸來顏愈少、微笑，笑時猶帶嶺梅香。

試問嶺南應不好，卻道：此心安處是吾鄉。

　　　　　　　　　　　　　　——【北宋】蘇軾《定風波・南海歸贈王定國侍人寓娘》

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