自住小資邊住邊等都更, 你真的有選對嗎?
我一直很鼓勵沒啥後援只能靠自己的小資族, 如果目標是"在台北市近捷運處想住新大樓"
的話, 可以慎重考慮買一間老公寓自己住, 邊住邊等都更. 原因和一些初步挑選的方
式, 以前講過就不多說了.
家裡現在住的老公寓, 同意比例達標也準備掛件了. 其他老房子也都在洽談.
這篇要講的是 "不要以為你買在台北市的老公寓 = 一定能都更"
1. 台北市的老公寓, 保守的說只要是 5 層樓的老公寓八成以上 = 沒有都更機會.
為什麼沒機會?
因為這類房子都更分配回來的坪數高機率室內面積會縮水, 這會讓住戶的抗性很大.
除非未來政府修法把台北住3 從容積 225% 改成 300%. 但明明可以一開始就挑符合條件
的物件, 為什麼要讓自己處在一個等待政策修正的被動狀態?
要買台北老公寓等都更之前, 要先確認你買的物件確實可以在都更時至少一坪換回室內坪.
阿如果你說已經買了發現沒都更條件怎麼辦?
講殘酷一點的, 錢不多的小資就趕快賣掉換一間能邊住邊等的啊... 不然就接受事實一輩
子就窩在老公寓裡期盼哪天政府修法, 不然怎辦?
2. 有些人買老公寓都不會看一下周遭的地籍狀態或環境去評估到底能不能都更, 例如都
更最基本的要件是要 1000 平方公尺以上, 如果有個物件打開地籍圖一看, 扣掉旁邊無法
都更的大樓 or 條件很差的5F無法分回的公寓, 自己+周遭附近的地號加起來不到 1000
平方公尺, 這種就算你單看房子條件能分回又怎樣? 你最多只能走危老. 但問題是危老
要 100% 同意, 都更是 80%(公劃區是75%).
不只難度更高, 重點是普遍的危老基地都超小, 除了房子蓋出來只能是鳥籠很爛之外, 說
不定連坡道平面車位都搞不出來. 好不容易等到都更, 然後新房子又小規劃又爛, 那麼
自虐幹嘛?
3. 關於使用分區, 我發現有些仲介是真的不懂, 另外有少數是明明懂但他故意不講, 就
是土地使用分區的部分. 例如商3特(住3), 很多仲介都會寫它是 "商3", 然後買方不
懂, 以為這房子是商3, 容積率有 560%, 自以為算一算都更條件很好. 但事實是都更看
的是原屬分區 "住3". 這個我發現連很多屋主住一輩子自己都不知道. 以為自己家是林
志玲, 結果只是如花...
4. 你有都更條件, 不一定能拿滿容積率. 這點最常最常出現在商2~商4 的區域上. 你自
己算一算發現都更條件超好, 但臨路寬太小, 然後基地面積是屬於狹長型的根本無法做太
多多餘退縮, 導致容積受限, 要解決的方式只能跟巷子對面的公寓拉進來一起整合擴大寬
度去做退縮. (但得增加對巷一整片的住戶要去談, 難度超大幅提升)
5. 松山機場的航道上, 有限高(版上最近正在講限高議題), 然後一樣不知道仲介是笨(不
知道)還是壞(故意不講), 售屋資料寫甚麼 "黑土 / 高容積 / 土地持分大" 之類試圖使
看的人以為很有機會都更, 殊不知那區域根本蓋不高, 除非哪天松山機場搬走.
6. 有看過一些買方指定要買屋齡較新的公寓, 或是一定要 RC 之類的公寓. 說真的除非
你是要自己住公寓爽住一輩子, 否則買公寓等都更這件事通常都是屋齡越老越好, 整個區
域的屋況越爛越好. 以屋齡來看現在的法規, 63年以前的老公寓都額外有 30% 防災型容
積獎勵. 換算現在的屋齡大約要 52 年以上的才算符合. 你買沒那麼老的公寓就少
30%. 這額外給的 30%差多少?
如果土地持分 10 坪, 住3用地, 新房子一坪 130 萬, 銷坪係數抓 1.58. 這 30% 價值就
是多蓋 10.66 坪, 價值近 1400 萬.
另外就是通常屋齡太新的, 例如屋齡3x~4x的, 普遍都是 5 層樓老公寓, 這又回到問題1
土持太少, 分不回來.
今天先講這樣, 以後有機會再分享其他.
其實上述幾點普遍常見也最多自住仔踩雷的就第一點, 幻想著有機會能都更, 但實際上
機會幾乎不存在.
都更其實沒那麼難, 會覺得難的, 高機率是一開始物件就錯了.
--