都更夢碎？全台554萬戶老屋等重建 建商開

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「我現在寧願去做冷氣，也不做危老」，一句看似玩笑的話，卻道盡如今都更、危老市場的真實困境，一名長期投入雙北危老重建的建商接受《房市讀懂了》採訪時透露，手上原本有五、六個危老重建案，其中部分案件甚至已完成地主百分之百整合，最後仍決定全數暫停，不是不想做，而是「為了公司的現金流」，加上算一算後發現「賺不到」。

隨著近年營建成本持續墊高、房市買氣降溫，愈來愈多建商開始重新評估接案策略，甚至主動放棄小基地案件，對全台約554萬戶屋齡30年以上的老屋而言，未來恐怕不再是耐心等待，就會有建商主動上門談重建。

營建成本失控 建商從「搶案」變「挑案」

住展雜誌企劃編輯魏敬軒指出，近五年受到疫情、缺工缺料、原物料上漲，以及國際關稅、地緣政治等因素影響，整體營建成本已累計增加約五至六成，建商獲利空間快速遭到侵蝕。

該節目的受訪建商舉例，台北市一處危老案原本預估每戶機電工程約100萬元，如今發包價格已提高至150萬元，加上鋼筋、水泥、土方、連續壁及零損鄰房監測等費用同步上揚，過去每坪約15至16萬元即可興建，如今不少案件已突破30、40萬元，但房價卻未同步翻倍，使不少案件即使地主百分之百同意，也難以回收成本。

對於，過是否能透過調整地主分配比例解決問題，受訪建商指出，以台北市精華區而言，多數合建案地主與建商分配比例早已接近五五分，再壓縮地主權益，整合幾乎無法推動，因此，魏敬軒就表示，目前市場已悄悄出現新的遊戲規則，從過去「地主挑建商」，逐漸轉變成「建商挑地主」，基地規模較小、開發效益有限的案件，愈來愈容易被市場淘汰。

危老核准不代表能蓋 小基地成重災區

不少屋主認為，只要危老重建取得核准，就代表距離重建成功更近一步，但實際情況並非如此，《房市讀懂了》整理台北市建管處資料發現，截至今年4月底，台北市累計核准危老案件已達1,065件，其中已有177件因逾期等因素失去效力，等於平均每六件核准案件，就有一件最後無法順利興建，更值得注意的是，近七成失效案件集中在基地150坪以下的小基地，也意味著不少小基地的老公寓恐怕早已不在建商優先整合的名單內。

對於危老都更是否能靠漲價來解決困境？節目主持人引用政治大學地政學系教授林左裕的分析指出，當前在限貸令環境下，蛋黃區房價仍具有支撐力，建商尚有機會透過售價消化成本；但蛋白區因周邊新案供給充足，房價難再明顯上漲，建商很難靠漲價來解決成本高漲的困境。

此外，節目指出，近兩年危老申請件數再度攀升，並非建商認為危老容易推動，主要與危老條例即在2027年落日並更新調整有關，不少建商趕在新制上路前完成送件，希望適用現行較優惠的制度，而且取得危老核准僅代表取得入場資格，真正能否順利動工，仍取決於成本、融資及市場環境等多重因素。

建商退場後怎麼辦？自主都更成最後一條路

如果建商不做，老屋是否只能繼續等待？節目採訪的樹林文林段自主更新會總幹事吳秀英表示，社區因海砂屋問題嚴重，牆面龜裂、水泥剝落，甚至鋼筋外露，過去曾找建商評估重建，但因基地規模及區位條件不足，因利潤低，最後遭建商放棄，只能由住戶自行成立更新會推動自主都更，在新北市政府、都更學會及建經公司的協助下，案件終於完成核定，但重建成本同樣一路攀升。

更新會理事長林水木指出，社區原本估計融資需求約17億元，如今已增加至25億元，每坪營建成本也從15萬元提高至25萬元，即使政府近年推出財團法人中小企業信用保證基金及全案管理制度，希望降低自主都更門檻，地主仍須承擔融資、工程管理及施工風險，根據統計，2019年至2025年間，雙北共核定439件都更案，其中自主都更僅22件，也凸顯這條路並不容易。

《房市讀懂了》主持人林喬慧表示，當建商開始退場，老屋屋主更需要重新檢視自身條件，如果基地規模夠大、地主整合度高、地段好，應盡早尋求建商或專業團隊評估；若建商大概不會會來，在建物已有安全疑慮、住戶共識充足，自主都更或許是唯一出路；若短期沒有重建急迫性，也可先透過耐震補強與修繕提升居住安全，再等待政策與市場環境改善。她認為，隨著市場環境改變，「等待」已不再是老屋最安全的選項，唯有及早盤點條件、主動規劃下一步，才有機會真正迎來重建的一天。

心得：

很多老屋都在等都更

但雙北建商就算完成地主百分之百整合也未必願意都更

地主們只好想辦法自主都更

自主都更其實也不容易

不知道老屋之後該如何?

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