300年才能完成都更？沈伯洋：台北會完蛋

作者: atliberty (正東十三海浬~~) 看板: Gossiping

標題: [新聞] 300年才能完成都更？沈伯洋：台北會完蛋

身為長年實際參與過台北市都市更新推動的人，不論站在建商、整合推動者，還是住戶

的角度來看，沈伯洋講的很多東西根本沒有碰到台北市都更真正卡關的核心。

台北市都市更新最現實的兩大問題：

一、很多老公寓都更後，實際居住空間就是會縮水。

台北市大量老公寓土地地目為住三，基準容積率只有 225%。

這類老公寓原本公設比極低，甚至還存在違建、增建等長年實際使用空間；若更新成符合

現代法規的電梯大樓後，要負擔電梯、梯廳、消防、機電等公共設施以及更新成本。

所以即使取得容積獎勵，最後真正能使用的室內空間仍可能大幅縮水。

這也是台北市大量四、五層樓老公寓「極難」推動都更最現實的原因之一。

講白了：

你現在家裡30坪，都更完實際室內可能只剩20坪，少了一、兩個房間，家裡根本不夠住，

你會想都更？ 不論你要說這類人貪還是怎樣， 實務上空間不夠就是最大的抗性。

講再多都市景觀、公共安全、都市再生，屋主最後還是會回到最現實的一句：

「所以我都更完到底剩多少？」

二、政策長期只敢給蘿蔔，不敢給棍子。

只要「不都更」沒有相對應的成本，就很難真正加速都更。

現在老公寓持有成本低，也沒有建立像部分國家那種更強制性的長期修繕、檢查與基金制

度；更現實的是，在權利變換制度下，不同意戶的合法財產權仍然受到保障。

結果形成一個非常荒謬的現況：

積極參與的人花時間開會、研究、整合、承擔前期風險；完全不參與的人可以一路等到最

後，再來看別人整合出什麼成果。

甚至實務整合上，越晚同意的人還可能越想談更多條件。

那從一個純粹理性的屋主角度：

我幹嘛積極參與都更？

這才是制度真正應該解決的問題。

執政黨如果真的想處理，其實根本不用選上台北市長。

中央現在就可以開始提出《都市更新條例》及相關建築、稅制、公安制度的修法。

既然政治人物口口聲聲說這是「公共安全問題」，那就真的把它當成公共安全問題處理。

真正能立竿見影的政策，我隨便舉幾個：

1. 老舊、耐震能力不足的建築，不更新就自己負擔結構安全責任。

針對一定屋齡以上、或興建於特定耐震設計規範以前的建築，要求定期提出結構安全或耐

震評估。 你當然可以選擇不都更，但如果評估不符合一定安全標準，就自己花錢補強到

符合要求。 不都更可以，但不能把老屋公共安全的成本全部丟給社會承擔。

2. 違建不能反過來成為阻礙都市更新的籌碼。

針對都更範圍內存在違建、又拒絕更新的戶別，可以修法討論取消違建部分的緩拆待遇、

列為優先拆除對象。

甚至可以進一步討論：

在涉及高度公共安全需求的都市更新案件中，違建利益是否還應該具有影響都市更新同意

門檻的效果？ 合法產權當然要保障。但違法增建憑什麼反過來成為阻礙整棟建築改善公

共安全的籌碼？

3. 把「參與更新」與「長期持有高風險老屋」的經濟誘因真正拉開。

老公寓持有者願意參與都市更新、重建或完成必要耐震改善，就給予稅負優惠。

不願意更新也可以，但應該逐步建立強制修繕基金、公共安全保險、定期檢查及必要補強

制度。高風險老屋持有越久，安全維護成本本來就應該越高。這才符合正常的風險定價。

4. 真正去碰都市更新最敏感的「同意門檻」。

如果政府真的認定某些高齡、高風險建築的更新具有高度公共利益，那就修法討論：

在土地、建物及所有權人達到一定多數，例如50%以上之後，即可進入更強制、更快速的

更新程序，同時大幅簡化不必要的行政審議。

當然，50%是不是最適比例可以討論，也一定涉及財產權保障、比例原則及不同意戶的程

序保障。但至少這才是在解決真正的問題。

上面這些如果真的全部做下去，我敢說：

即使基準容積率還是225%，台北市都市更新一樣會滿地開花。

因為現在最大的制度問題之一就是：

參加都更有成本，不參加都更卻幾乎沒有相對應的成本。

但問題來了。

哪個政治人物敢這樣做？

要求老屋強制定期耐震評估、花錢補強——得罪老屋屋主。

增加高風險老屋持有成本——得罪老屋屋主。

優先處理違建——得罪違建戶。

降低強制更新門檻——得罪不同意戶。

哪一項不是票？

所以大家都知道問題在哪，但真正會掉票的事情沒人敢碰。

於是參選人最安全的做法，就是整天提出一些無關痛癢的措施，講得好像自己當上市長以

後，照這套方法就能讓台北市都市更新效率突飛猛進。

我只能說：

想太多！

政治最好笑的地方就在這裡。

真正有效、但會掉票的政策不敢提；

提一堆無關痛癢、政治成本極低的政策，支持者反而看得熱血沸騰：「太棒了！終於有人

要解決都更問題了！」

至於另外講的「老宅延壽」或「耐震補強」……

我建議提出這些政策的參選人或市長本人，親自走進台北市各個老公寓巷弄看看。

不要只坐在辦公室裡看示意圖。

你先告訴我，你所謂耐震補強的外部鋼構，到底要架在哪裡？

臨主要道路、有足夠人行空間，或基地本身還保留足夠法定空地的建築，當然可能有施作

條件。問題是台北市大量老公寓的現況是什麼？

巷弄狹窄、棟距極小、既有使用空間早就非常侷促，有些周邊空間甚至還存在各種既有增

建。　這些房子如果要採外部增設鋼構等補強方式：

鋼構要立在哪？

立在馬路上嗎？ 還是強拆一樓占用的違建？

(政府你敢做？ 一樓會不會要求其他樓層違建一併公平處理？)

當然，耐震補強並不是只有外加H型鋼一種工法，實際上還有RC增設剪力牆、翼牆、柱補

強、制震等不同方案，但大體都是需要『更多的空間』。

這種議題真正的問題：

技術上「可以補強」，跟現實上台北市大量老公寓在空間、產權、施工、住戶協調及

成本條件下「具有普遍可行性」，完全是兩回事。

如果要用少數成功案例告訴大家「老屋不用拆，補強延壽就好了」，然後把它包裝成

解決台北市老屋問題的重要方案—— 早睏早有暝啦！

對了，這位說台北都更300年會完蛋的政黨，正好就是當年造成都更推動停擺，

讓都市更新一度卡死，即使後來修法，到目前也因為當年文林苑事件，導致審查

的門檻和流程拉的極長。

這種一邊說要解決都更問題，但另一邊又製造更多問題的人，

用通俗一點的用語會稱這類人『生雞蛋沒，放雞屎一大堆』。

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