都更建商都說有銀行信託,但為啥還是出事?

很多人在遴選建商的時候

都會評估建商的商譽以及規模與過往實績

譬如三圓

在承平時期

它可能是在國泰 元大 富邦 這種財團型的建商之後的低風險首選名單了

但它還是出事

三圓建設目前股價暫時變成十圓

也祝福新隆的案子可以順利地走下去

畢竟那是住戶一生的心血之一

但聽了幾次都更說明會

一線建商 一案建商都會提到

不用擔心 會有銀行信託 我們施工到哪裡 銀行放款到哪

而且營造廠也是我們自己的

我猜大部分的建設公司的說詞都應該是這套

但為什麼還是有一些都更案

建商還是直接跑了 放著爛尾

如果一個建商手上有十個都更案在執行

每個月要付出的租金補貼的費用等..

財力不足 金流軋不過來實務上就很容易出事情

所以在遴選建商的考量點上

如何確保整個都更案建可以如期地完成

有沒有什麼機制可以完全保障地主的權益 降低爛尾的風險?

建商講都這樣講

土地信託在銀行，起造人給建經

就算是未完工建物所有權也在建經手上

外部債權人也沒辦法拍賣

建商沒告訴你的是信託財產不能扣押

但信託受益權是可以扣押的

有興趣可以翻翻之前判例，就知道信託不是萬能的

有信託還是翻車的比比皆是

另外

建商都說蓋一層撥一層錢

但前提是單據都是真的

很多建商都用自己的營造

要甚麼發票都生的出來

要什麼合約都生給你看

你要怎麼辦

工程進度有到你銀行能不動撥嗎?

不動撥就準備接董總電話啦

但動撥後他花去哪鬼知道

你只能祈禱他不會忽然停工

至於你說租金補貼那些，那些都是銀行出的啦，都更都會請週轉金，ㄧ個建案建商通常只要出3成自籌，剩下7成都是跟銀行搬，而且預售也能當自籌款，所以真正要從口袋掏的錢可能只有1成，預售賣得夠好甚至不用動到自己的錢，所以這個行業很多人喜歡玩空手道

營造成本都建商喊的阿

同樣規模的案子有的人12萬就能蓋1坪

有的要35萬，你銀行又不懂工程，怎麼審?

只能砍成數阿，要自籌款阿，動撥綁銷售阿

想辦法預防他爆炸阿

所以現在建設公司看到土建融條件都都哀哀叫

每個都靠北靠母阿

我心裡都想不爽不要來.......

你有才條叫土銀借你啊

就是土銀你借不到才會來我這阿

而且土銀就不綁喔好笑

公股一堆單據都不讓你用預售出好嗎

那真的不幸都更遇到爛尾怎麼辦?

我告訴你我也不知道

都更爛尾銀行跟建經就是原地爆炸

大家都比建商更想跳樓

通常地主都會陳情到立法院去

最後就是法務、債管、信託、企金4個部門的大頭去立法院被罵(當然還有建經)

搞得好像是銀行害他爛尾的一樣

爛尾最常見的解法就是找人接

但找人接就是分配比例重談

條件通常比之前差

地主會哇哇叫就卡住

預售看是要全部退掉還是換約繼續走(但通常預售也差不多花完了)

我可以說的是我遇到的爛尾到現在都還沒處理完

所以我也不知道會怎樣

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