Re: [請益]四間房產操作

兩年後來回答當時PO的文章，兩年後的現在也就是這個月即將交屋三間

這中間經歷了央行信用管制(自然人二屋變六成再變五成)以及鬆綁(自然人二屋六成)一度打算將股票質押去借貸

最後找到親人支援其中一間預售屋的款項

股票的部位也沒有減損以及動用質押

話說從頭就在下訂第四間D房後的6月跟9月央行實施兩波信用管制

一夕之間C跟D兩間預售屋硬要多掏出個兩成的款項共約532萬

當下只能開始想方法如何湊到C跟D成數的差額

所幸最後D房找到親人願意贊助房價的一半，等於D房的頭款解套

剩下C房的頭款也在兩年內存到差額的部分

加上今年三月央行放寬限制，反而多了一些可用資金再進股市

再來就是BCD三間房子銀行核貸的部分

當時最擔心的是自然人名下第二間很多銀行不接

不過也因為D房預售屋而認識了承辦的某邦人壽業務

我跟老婆的信用及負債比審得過

所以間接的也幫忙辦妥B房八成的貸款

雖然中間一度因為B房過戶撥款時程一直往後延差一點變成B跟D房兩間都可能變成六成但好在B房順利核貸八成交屋撥款，D房也核貸六成準備交屋撥款

C房也是在某邦人壽業務承辦之下拿到六成核貸，這週準備交屋

雖然C跟D 都是我跟老婆名下的第二房，利率不漂亮只有2.8%且無寬限期

但前提可以順利核貸才是重點

接下來要迎接的是每個月額外11萬多的房貸

若加上A房的房貸，一個月的還款是20萬

接下來就是開始一步一步來幫BC房找租客

實戰證明，自然人名下貸款到第二間才會受限於央行的第二屋限制

不過中間也有交手比央行條件更嚴格的銀行對於這種case不接

路不轉人轉，不接就找可以接的銀行就好

所以有資金想長期投資房產的，打工族夫跟妻如果薪資財力夠的話

是可以湊到四間沒問題的

請教各位擁有四間房產大大們，小弟剛買齊四間

想請各位幫忙健檢一下這樣的操作有什麼沒注意到的地方？

夫妻目前40歲

兩人年收共400萬

公司認股股利保守每年估計每年60萬

目前現金部位250萬

股票部位600萬多爲ETF，目標年領5%股利=30萬

三個小孩目前7歲6歲跟4歲，之後會就讀公立小學

這2-3年年花費約250萬，其中有85萬是房貸

目前持有A房，BCD房都是預售屋，之後會是夫妻一人各持有兩間

A房房貸剩餘1750萬，預計增貸400萬再開2年寬限，這樣2年內每月繳43000

增貸的400萬也是放ETF，每年5%股利收入=20萬

因為開寬限期的關係所以每個月可多存30000現金，一年多36萬，兩年下來可多112萬B房總價1500萬預計2025年初交屋，交屋前要再繳110萬，打算寬限5年

前5年每月繳22000

C房總價1140萬預計2026年初交屋，交屋前要再繳170萬，因爲只能貸7成也無法寬限所以月繳房貸爲30500

D房總價1500萬預計2026年中交屋，交屋前要再繳300萬，一樣無法寬限也只能貸七成預計月繳房貸40500

最差狀況BCD交屋後空租，前五年年繳房貸爲90,300 x 12個月=111萬

概算後這三間到交屋都沒什麼太大風險，想得到的大概就是突然失業、生病

或不小心出意外走掉

交屋後最差狀況爲BCD三間都空租，前五年年繳房貸爲12萬x12個月=144萬

反而是交屋後的狀況比較輕鬆？

不知有沒有沒考慮到的地方？

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