未來房價漲幅會輸給通膨嗎

歷史上有沒有長時間(十年以上)，房價的漲幅輸給通膨的?有，而且不少

一、荷蘭阿姆斯特丹的紳士渠是世界上保存最完整的房產交易紀錄之一。

經濟學家收集了從 1628 年至 1973 年（長達 345 年） 當地頂級豪宅的

交易數據。研究結論：在扣除通膨後的「實質價值」來看，這 345 年間該

區房價的實成長率每年只有約 0.2% 到 0.5%，幾乎只是剛好貼著通膨走。

不過這距離我們的年代實在太遠了~~

二、1991 年日本資產泡沫破裂後，整體六大都市的住宅地價暴跌，在長達 20 到

30 年的時間裡，即便日本長期處於極低通膨甚至通縮狀態，房價的折舊與下

跌速度依然遠高於物價變動。不過近年有開始局部回溫了。

三、根據全球房產數據統計，過去 10 到 15 年間，義大利在扣除消費者物價指數

通膨後，實質房價累積下跌了超過 20%~30%。

四、1980 年至 2008 年金融危機前，德國實質房價幾乎沒有成長，甚至在許多中小

型城市，房價漲幅長年低於通膨。因為德國有嚴格的租金管制、強大的社會住

宅供給，以及將房產定位為「居住」而非「投資工具」的制度導向。不過這幾

年的變化不小。

五、1970 年代末至 1980 年代初，美國爆發嚴重的滯脹，通膨高達10~14%，扣除

通膨，房價下挫了13~17%左右。

六、台灣在1990~2003年，通膨約在1.5~3%，扣除通膨，房價下挫約20~30%

2014~2017，台北市與新北市房價大幅修正，許多區域的房價呈現微幅下跌或

橫盤，而同期的物價依舊持續微幅上升，實質房價同樣是跑輸通膨的。

所以，投資房地產必不是一定贏。

然而，也請不要過度推論成，投資房地產一定輸。

如果我們再比較上述同時期的股市表現呢?

一、日經指數從近 39,000 點一路暴跌，花了整整 34 年才在 2024 年重回

歷史高點。在此期間，房價與股價同時長期落後通膨與實質成長。

二、1990年，台股加權指數創下 12,682 點高點後崩盤，歷經本土金融風暴與網際

網路泡沫，長時間在 3,000 ~ 8,000 點震盪，投資股市獲利不佳。然而GDP

仍靠出口強勁增長，直到2003年後迎來股房雙漲。

三、義大利過去十五年同時 GDP 幾乎零成長，股市長期低迷，展現的是「經濟停滯

型」的房市衰退

四、德國股市在1980~2008此期間維持溫和上漲，強大的工業出口支撐經濟運作，

算是這些例子裡面比較獨特的。

因此大多數的情況，房地產跑輸通膨，甚至下跌，通常股市、經濟都下行。

正是許多空空期待看到的股房雙淒

股房雖然不是100%連動，卻有著一定程度的相依。所以債券才會有一席之地

股市大漲時，一堆人會嘲笑買美債的，但是遇到大崩盤時，能笑到最後的人

才是贏家。

所以，投資理財為什麼只看五年?

另一方面要注意的是，股市具備高流動性，泡沫破裂或回檔通常在 1~3 年內

快速完成價格尋底；而房地產因為流動性差與價格剛性，其過程往往以長達

10~20 年的名義盤整，或實質被通膨吃掉的方式來呈現。

因此股市的高流動性在某一方面是優點，另一方面卻是缺點。

未來會不會再發生股跌或房跌的情況?當然有可能。

會發生在什麼時候?我不知道。黑天鵝能預料，就不是黑天鵝。

最好的面對方法，仍然是別單押一種資產型式。

做好資產配置和風險控管，可能是面對黑天鵝最好的策略。

--

08/30/2026 21:03:07