Re: [請益] 買小房換大房大家都是怎麼換的？

自己有兩次自住房小換大的經驗( 大樓換透天、透天換大透天)，

秉持取之於房版則用之於房版的精神，分享一下自己的經驗。

首先看原PO的文章，應該是有能力同一人扛住兩間現金流，且又有小孩，

建議就是先買後賣( 小弟自身兩次自住房換屋都是先買後賣)。

再來是大的這間要買[預售屋]還是[成屋]，當你考慮這兩種，

其實就是代表你並沒有立即的換屋需求，那就來看兩者有甚麼優缺點

[預售屋]

預售屋如果選擇工程零付款，或是N%到交屋的這種建案，對交屋前的現金流壓力會比較小，

不過這只是技術性把資金壓力往後延，假設交屋還有兩年，這兩年你有個非常把握有個賺錢的機會，

那你就可以把交屋款(通常是10~15%左右)先拿去跑一兩年現金，賺完了再回來當交屋款。

再來是，買預售屋通常建商會"提早"幫您找適合您自身條件的配合銀行，

這部分對於之後交屋貸款的難易度有幫助。

不過預售屋就建議找近五年內都有案子的建商，不要找名不見經傳的一案建商，

或是以前都是蓋透天小社區突然這個案子蓋大樓，這種能避免還是盡量避免。

[新成屋]

新成屋的好處就是屋況格局採光等你可以很明確的看到摸到，這是與預售屋最大的差別，

再來是，目前第二戶是貸款六成，如果你買新成屋，可以使用當下的條件，

這可以避免預售屋交屋時，央行的政策改變，例如兩年後，突然改為第二戶只能貸款三成。

(不過兩年後也有可能變成第二戶貸款八成，誰都說不準)

但至少你現在馬上就能評估並且鎖定目前的第二戶六成政策，不需要去承擔未來的政策風險。

另外交屋搬完家後，馬上就可以賣舊房，不用考慮舊屋有沒有兩年內賣出，

住滿六年賣出就是400萬免稅額+10%房地合一稅，已經大大降低課稅總額了，

稅金只是九年一毛。

綜合以上，原PO只要考慮清楚自己最在意的是哪方面，仔細評估哪個選項對你最有利。

另外建議不要先入為主覺得現在房子很難賣去做決定，因為搞不好兩年後更難賣或是更好賣，

誰都沒辦法保證未來的走向是甚麼，想要"賭"的話一定要清楚了解所有對應的風險，

沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。

預祝原PO換屋順利~

朋友想小換大跑來跟我討論

以下想請教各位的看法

我朋友已婚，有兩個小孩都還沒上幼稚園

她和她老公名下有一間在高大附近屋齡10多年的兩房

目前住第六年，但考量小孩成長空間想換更大的房

現在猶豫一樣在楠梓的華雄音樂匯或是之見築

之見築是成屋，可以馬上搬進去住

但現在房市不景氣，難賣房

假如過戶以後沒及時把舊兩房賣掉

就不能用重購退稅省到錢

另外就是這段時期身上金流會卡得比較死

華雄音樂匯是預售屋

貸款成數、金流安排上比較輕鬆

但不確定未來想賣房的時候還能不能賣到現在的價格

另外一樣有賣房時機的困擾

請問大家有買小房換大房的建議嗎？

感謝各位~

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