300年才能完成都更？沈伯洋：台北會完蛋

目前用土地換建坪的這個邏輯做重建，有一個主要的問題是需要keep 未來的售出每坪價格。

這個價格往下掉，要麻就是建商少賺，要馬就是地主分回的坪數少。

如果後面央行拉高利率或是提高頭期款成數， 預估價格就會再往下掉，後面重建就會停擺。

為了讓重建不停擺，建商會延長完屋時間，像是蓋2年就可以蓋完，然後跟地主還有消費者說要蓋10年。

這樣搞到後面，要都更危老還是很慢，需要滿足房屋售出問題。

※ 引述《Reewalker (報告饅頭班長不夠)》之銘言：

: 作者: atliberty (正東十三海浬~~) 看板: Gossiping

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身為長年實際參與過台北市都市更新推動的人，不論站在建商、整合推動者，還是住戶的角度來看，沈伯洋講的很多東西根本沒有碰到台北市都更真正卡關的核心。

台北市都市更新最現實的兩大問題：

一、很多老公寓都更後，實際居住空間就是會縮水。

台北市大量老公寓土地地目為住三，基準容積率只有 225%。

這類老公寓原本公設比極低，甚至還存在違建、增建等長年實際使用空間；若更新成符合現代法規的電梯大樓後，要負擔電梯、梯廳、消防、機電等公共設施以及更新成本。所以即使取得容積獎勵，最後真正能使用的室內空間仍可能大幅縮水。

這也是台北市大量四、五層樓老公寓「極難」推動都更最現實的原因之一。

講白了：

你現在家裡30坪，都更完實際室內可能只剩20坪，少了一、兩個房間，家裡根本不夠住，你會想都更？ 不論你要說這類人貪還是怎樣， 實務上空間不夠就是最大的抗性。講再多都市景觀、公共安全、都市再生，屋主最後還是會回到最現實的一句：

「所以我都更完到底剩多少？」

二、政策長期只敢給蘿蔔，不敢給棍子。

只要「不都更」沒有相對應的成本，就很難真正加速都更。

現在老公寓持有成本低，也沒有建立像部分國家那種更強制性的長期修繕、檢查與基金制度；更現實的是，在權利變換制度下，不同意戶的合法財產權仍然受到保障。

結果形成一個非常荒謬的現況：

積極參與的人花時間開會、研究、整合、承擔前期風險；完全不參與的人可以一路等到最後，再來看別人整合出什麼成果。

甚至實務整合上，越晚同意的人還可能越想談更多條件。

那從一個純粹理性的屋主角度：

我幹嘛積極參與都更？

這才是制度真正應該解決的問題。

執政黨如果真的想處理，其實根本不用選上台北市長。

中央現在就可以開始提出《都市更新條例》及相關建築、稅制、公安制度的修法。既然政治人物口口聲聲說這是「公共安全問題」，那就真的把它當成公共安全問題處理。真正能立竿見影的政策，我隨便舉幾個：

1. 老舊、耐震能力不足的建築，不更新就自己負擔結構安全責任。

針對一定屋齡以上、或興建於特定耐震設計規範以前的建築，要求定期提出結構安全或耐震評估。 你當然可以選擇不都更，但如果評估不符合一定安全標準，就自己花錢補強到符合要求。 不都更可以，但不能把老屋公共安全的成本全部丟給社會承擔。

2. 違建不能反過來成為阻礙都市更新的籌碼。

針對都更範圍內存在違建、又拒絕更新的戶別，可以修法討論取消違建部分的緩拆待遇、列為優先拆除對象。

甚至可以進一步討論：

在涉及高度公共安全需求的都市更新案件中，違建利益是否還應該具有影響都市更新同意門檻的效果？ 合法產權當然要保障。但違法增建憑什麼反過來成為阻礙整棟建築改善公共安全的籌碼？

3. 把「參與更新」與「長期持有高風險老屋」的經濟誘因真正拉開。

老公寓持有者願意參與都市更新、重建或完成必要耐震改善，就給予稅負優惠。

不願意更新也可以，但應該逐步建立強制修繕基金、公共安全保險、定期檢查及必要補強制度。高風險老屋持有越久，安全維護成本本來就應該越高。這才符合正常的風險定價。4. 真正去碰都市更新最敏感的「同意門檻」。

如果政府真的認定某些高齡、高風險建築的更新具有高度公共利益，那就修法討論：在土地、建物及所有權人達到一定多數，例如50%以上之後，即可進入更強制、更快速的更新程序，同時大幅簡化不必要的行政審議。

當然，50%是不是最適比例可以討論，也一定涉及財產權保障、比例原則及不同意戶的程序保障。但至少這才是在解決真正的問題。

上面這些如果真的全部做下去，我敢說：

即使基準容積率還是225%，台北市都市更新一樣會滿地開花。

因為現在最大的制度問題之一就是：

參加都更有成本，不參加都更卻幾乎沒有相對應的成本。

但問題來了。

哪個政治人物敢這樣做？

要求老屋強制定期耐震評估、花錢補強——得罪老屋屋主。

增加高風險老屋持有成本——得罪老屋屋主。

優先處理違建——得罪違建戶。

降低強制更新門檻——得罪不同意戶。

哪一項不是票？

所以大家都知道問題在哪，但真正會掉票的事情沒人敢碰。

於是參選人最安全的做法，就是整天提出一些無關痛癢的措施，講得好像自己當上市長以後，照這套方法就能讓台北市都市更新效率突飛猛進。

我只能說：

想太多！

政治最好笑的地方就在這裡。

真正有效、但會掉票的政策不敢提；

提一堆無關痛癢、政治成本極低的政策，支持者反而看得熱血沸騰：「太棒了！終於有人要解決都更問題了！」

至於另外講的「老宅延壽」或「耐震補強」……

我建議提出這些政策的參選人或市長本人，親自走進台北市各個老公寓巷弄看看。不要只坐在辦公室裡看示意圖。

你先告訴我，你所謂耐震補強的外部鋼構，到底要架在哪裡？

臨主要道路、有足夠人行空間，或基地本身還保留足夠法定空地的建築，當然可能有施作條件。問題是台北市大量老公寓的現況是什麼？

巷弄狹窄、棟距極小、既有使用空間早就非常侷促，有些周邊空間甚至還存在各種既有增建。　這些房子如果要採外部增設鋼構等補強方式：

鋼構要立在哪？

立在馬路上嗎？ 還是強拆一樓占用的違建？

(政府你敢做？ 一樓會不會要求其他樓層違建一併公平處理？)

當然，耐震補強並不是只有外加H型鋼一種工法，實際上還有RC增設剪力牆、翼牆、柱補強、制震等不同方案，但大體都是需要『更多的空間』。

這種議題真正的問題：

技術上「可以補強」，跟現實上台北市大量老公寓在空間、產權、施工、住戶協調及成本條件下「具有普遍可行性」，完全是兩回事。

如果要用少數成功案例告訴大家「老屋不用拆，補強延壽就好了」，然後把它包裝成解決台北市老屋問題的重要方案—— 早睏早有暝啦！

對了，這位說台北都更300年會完蛋的政黨，正好就是當年造成都更推動停擺，

讓都市更新一度卡死，即使後來修法，到目前也因為當年文林苑事件，導致審查

的門檻和流程拉的極長。

這種一邊說要解決都更問題，但另一邊又製造更多問題的人，

用通俗一點的用語會稱這類人『生雞蛋沒，放雞屎一大堆』。

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