台北市大規模都市更新容易可行的方式

台北市房子老舊 土地值錢。

常常聽到親朋好友，屋主地主拿土地跟建商64分55分等等，遇到容積率或是售單價不夠高就卡關卡很久。

這邊想到一個可以解套讓台北市老屋換新屋，大規模都市更新的方式，讓地主比較有意願實現舊換新。

這個想法是讓政府做擔保，給地主的土地做低利率長期融資蓋房，蓋房融資的貸款可以拉到50年內繳完，利率就用目前的房屋貸款利率算。 這樣的話，地主的土地產生的建坪，全歸地主所有，地主再負責繳清各自借的蓋房貸款。政府就是每個地主持有新房的債權人。

舉例台北市阿土伯有一個大坪數的三房兩廳老舊大公寓，持有土地有10坪。 根據土地使用的容積率x 融積獎勵，假設會產生50坪建坪。

根據舊有的方式，一般是50x0.2當作蓋房成本，50x (0.15 - 0.2)當作給建商做利潤等資金，地主大概會分回30 - 32.5 的建坪。 假設公設33%， 大概室內面積變成20坪，後面很多人就會不願意。 如果增加土地使用的容積率又會有圖利的猜想。

新的方式是地主把土地轉成的建坪，全歸地主所有，所以地主還是有建坪50坪，這樣室內面積就跟以前一樣，不過每個地主就要去負擔這50坪的蓋房成本，50年內繳完。

需要滿足政府條件:

1. 大面積都更條件，像是基地有1000坪以上，支持政府大規模都市更新政策

2. 地主拿土地 + 老屋 去換 新屋

這樣過去的一般土融7年，這個條件下可以放寬到50年，讓地主繳的起。

蓋房成本要每坪，由社區地主自己決定， 一般情況起成本20萬一坪可以賣100萬一坪。大概5倍算。

阿土伯還款情況：

- 成本20萬每坪，貸款1000萬，利率2.5%,每個月還款29200元

- 成本30萬每坪，貸款1500萬，利率2.5%, 每個月還款43200元

- 成本40萬每坪，貸款2000萬，利率2 5%, 每個月還款58400元

阿土伯可能有錢，每個月cover快6萬蓋房貸款沒問題，可能也有問題.

有問題的話，再拿新房拿出來賣。假設50坪在蓋房期間已經切割好20坪跟30坪，沒錢的時候就把20坪房子拿出來賣。如果成本是20萬每坪的，那麼預期就可以賣100萬每坪 x 20，這樣2000萬就到手，繳蓋房貸款綽綽有餘。 這樣後面還有房子住。

如果連自己賣房都懶，那就直接把20坪的房子讓政府法拍， 2000x 0.8 = 1600萬也可以c over貸款，政府沒虧錢還倒賺。

再加上權利變換，一樓還是一樓，高樓層選高樓層。 因為又是滿足都更面積，每棟房子8成人數同意就可以。

大部分台北市屋主地主都是有土地沒錢的，後面大規模舊換新，就會有很多新房釋出拿出來賣。 房仲，建商，營造廠也都賺的到錢。

這樣地主應該沒什麼理由不願意了吧？

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