Re: [請益] 為什麼中國房市這麼慘？

不是講過太多次了.

就是真正的"蓋太多".

你看我們為啥一直不在對岸置產.

(又不是沒買過...)

因為供給量之前就很奇怪.

最典型就是出租投報率和當時的房貸差異太大.

房貸之前5%的時候,很多地方出租投報率都只有1.x%.

後面降到3%,出租投報率還是低低的.

而且我講的是大都市....!!!!

中國蓋太多,不是鬼城太多.

而是全面蓋太多,鬼城只是蓋太多的某一種型態而已.

所以你怎麼會只盯著鬼城看嘞?

上海蓋太多在南邊,上海好像是北上廣深當中四周蓋太多比較輕微的.

北京東西南北都狂蓋,而蓋太多最有名的就是那個"我住在燕郊區"的燕郊.

遠一點則是廊仿.

廣州則是沿著佛山往肇慶蓋過去.

因為供給量極大,所以她的租金就是這樣提不起來.

反而有些二線三線都市,這個現象比較輕微..XD

所以這次房價下跌,它們受傷程度也沒那麼嚴重.

另外鬼城到處都是.

會講恆大海上威尼斯,惠陽,肇慶的恆大世紀夢幻城.

是因為"他們就在一線都市旁邊"

不然...海南也有鬼城阿..XD...但我們沒興趣提.

對岸那個太多是整個中國到處都在蓋.

不只是外圍,山區,荒地.

也包含城市旁邊,都市裡面.

全面狂蓋!!

那個很猛的....

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不過要知道對岸有一個特性.

那就是持有成本比台灣還低.

等同持有房子幾乎不用成本.

這個特性是很重要的,遠不同於其他重持有成本國.

因為持有成本很低,所以你有房子空在那邊你也不會怎樣.

無論是祖產,錢太多亂買,還是買給小孩住結果小孩不住甚麼鬼.

反正丟在那邊,你認為會增值,又不用成本...

這也造成房價易漲難跌...

就算供需失衡,也會易漲難跌.

直到這個失衡大到某個程度,然後被某些事件給搓破.

例如中國房產爆掉,並不是二手市場炸掉.

他是建商倒閉!!!

建商蓋太多賣不掉,槓桿炸掉.

以及國家嚴查各種問題,政策司法壓力.

因此對岸不動產是從新屋往二手市場炸.

如果建商沒炸掉.

他這個泡沫光看二手市場..還不知道要吹多久嘞...

反觀底特律和日本.

為啥它們炸的這麼快這麼徹底.

因為稅金或是持有成本(老屋維護費用)很高.

當你房子反過來就算你貸款繳清了,1000萬的房子每年都還要你支出20萬的稅.

你自己想你受不受的了.

那如果他出租只能出租10萬,你還要島貼10萬.無論出租好不好租.

你會不會賠錢賣一賣好了...

那你反觀對岸.

2000萬的房子不用成本,你可能500萬的時候買的你也不知道現在行情多少.

就算是房貸利率5%...但因為你已經持有很久都繳光房貸了..

所以..出租3萬塊...你只會想.

"林盃500萬買,出租3萬,爽爽的...我幹嘛賣"

對阿,大多數人不會想要用2000萬市價去計算,都只用他的買價去想.

所以她們吃進去的房子就不吐出來,更不用說..

如果現在不好賣,那...不賣又怎樣,反正不用成本.

就算租金3萬降到2萬...又怎樣,反正不用成本.

這就更不用說祖產幾個人分之類的爛帳那種.

所以低持有成本的地方都是易漲難跌.

高持有成本的地方,不動產價格波動都很大.

中國就是一個持有成本比台灣還低的地方!!

這也是為啥他供需失衡後.

我們都不敢買後.

他房價還可以繼續狂飆的原因.

但是這種供需失衡,房價狂飆的情況.

後面大多就是建商賣給投資置產的.

他租金上不去,供給量爆炸,需求大量被滿足.

也許有新的需求,但也有舊的需求被消滅,所以雖然有一定的剛性需求交易量.

但更多的是投資盤.

以及,建商賣不掉,但是丟在那邊當資產擔保,跟銀行繼續借錢來賣.

銀行不借了,就去發債.

在國內發債被阿共中央干涉.

就跑去中東和歐洲發美元公司債.

對阿,這次對岸炸掉,你不知道多少歐美中東人士買的債便芭樂債..XD

阿不多啦,一千多億美元而已...

一千多億美元而已啦.

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最後.

對岸目前的情況就很有趣.

他房價低迷,但是似乎也沒啥繼續跌.

就躺在那邊.

主要因為對岸也有一些救市手段.

包含拉長購屋貸款年限,放寬建商的貸款年限.

或是一些刺激購屋政策.

但是他政策其實很微薄.

更像是他就讓房價不要跌就好.

而其實原理也很單純.

這次主要是因為建商倒閉.

建商倒閉的話,只有他的"成屋"才會壓到市場.

爛尾樓跟市場沒關係,那東西又不能住人...

也沒人把它弄起來可以住然後丟入市場.

目前爛尾樓都還是政府手上控管著.

因此政府只要維持二手市場穩定就好了.

而因為持有成本超低.

所以二手市場要穩定很簡單...攻心為上.

因此拉長貸款年限,放寬購屋限制(包含一線都市的限購令)

讓交易量上去一點,市場就會認為"底部到了"...

就會大幅減少那些神經緊張亂拋的投資盤繼續往下多殺多.

並且很急的投資盤,已經過了三四年了....早就死光了.

剩下的都是很可以稱得.

會倒的建商也都倒光了,成屋和芭樂債也都早早在市場反應了.

所以...攻心就可以解決房價繼續下探的問題.

你看有沒有效.

很有效.

打在點上!!....

這操盤的人大腦極度清楚!!...

但是你也看到,對岸的不動產拯救政策也都只限於流動性提高.

因此也不是硬去拉價格往上!!..

想當年阿扁125%房貸,大幅開放不動產槓桿,那個才會拉價格.

對岸只是降低現金流壓力..所以刺激流動性.

因此你也可以看的出來.

對岸並沒有打算讓房價漲回來....

他只是要他卡在那邊不上不下...

因此對岸房價處於一個不漲不跌的底部狀況.

因此這時候我們聊天說怎樣怎樣就去對岸買.

(我本來是要等美債哪天出掉有多錢才去買,但川普看起來目前不給我這個機會)

你看都是"買公仔"

你買公仔會期待他增值嗎?

喔很多人會..所以去買甚麼暴力熊還是甚麼鬼的...XD

好吧,你就是在投資,你不要糊弄自己說在買公仔.

我們買公仔就只是為了好看,好玩...

也就是一種花錢買爽的概念.

反正一間才幾十萬.....比買車還便宜.

但也因為買公仔,所以會挑有海景的....

沒海景的我可不要喔...我又不是買了要住...更不是要投資.

最後要注意幾點.

有些條件看起來不錯的房子.

為啥他價格特別低.

那是因為他有管理費.

他的管理費相對於他的房價變得很高.

這個狀況我很久以前就提過.

高雄的50大樓.

為啥201x那一波大漲,50大樓都沒啥吃到.

因為他的管理費一坪100...超級高.

而他房價那時候在3~5w/p(越大越便宜)

到今天也不過剛破十萬多一點點.

這就是他管理費太高.

他特性又是商辦..商辦更強調出租投報.

你管理費那麼重,租金又不高,管理費把租金吃掉大半,投報率太爛.

所以價格起不來.

這個情況在對岸新的鬼城海景大樓很容易出現.

所以買之前要注意管理費.

這是持有成本!!......

並且也是為啥條件不錯,但價格怎麼可以這麼低的主因.

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