台北市大規模都市更新容易可行的方式

台北市房子老舊 土地值錢。

常常聽到親朋好友，屋主地主拿土地跟建商64分55分等等，遇到容積率或是售單價不夠高就卡關卡很久。

這邊想到一個可以解套讓台北市老屋換新屋，大規模都市更新的方式，讓地主比較有意願實現舊換新。

這個想法是讓政府做擔保，給地主的土地做低利率長期融資蓋房，蓋房融資的貸款可以拉到50年內繳完，利率就用目前的房屋貸款利率算。 這樣的話，地主的土地產生的建坪，全歸地主所有，地主再負責繳清各自借的蓋房貸款。政府就是每個地主持有新房的債權人。

你會提這作法，表示你對現有的都更模式不清楚。

舉例台北市阿土伯有一個大坪數的三房兩廳老舊大公寓，持有土地有10坪。 根據土地使用的容積率x 融積獎勵，假設會產生50坪建坪。

從你列的公式更能確認你對這塊完全不了解，包含有些沒實際跑過都更的在那邊幻想。

在台北市一般持有 10 坪的住三物件，允建坪數大約是 71 坪多。

如果少了 30% 防災型都更獎勵，也有 60 坪多。

根據舊有的方式，一般是50x0.2當作蓋房成本，50x (0.15 - 0.2)當作給建商做利潤等資金，地主大概會分回30 - 32.5 的建坪。 假設公設33%， 大概室內面積變成20坪，後面很多人就會不願意。 如果增加土地使用的容積率又會有圖利的猜想。

給建商多少比例要看新屋價格多少。

我隨便拿一份當前某案子的金額給你看。

這案子是百億以上規模的大案。

新屋價值均價一坪 140 萬左右，共同負擔率是 46% ~ 47%。

攤下去實際建築成本 + 其他各類成本 + 建商利潤，總成本一坪 50 幾萬。

要做到你說的 6 4 分，這案子新屋價格要估到 145-146 萬才分的到。

阿如果是 7 3 分，這案子新屋價格要估到 187 萬左右。

至於實務上屋主願不願意，不是分回幾坪，而是跟他原本的比。

三樓公寓持分 10 坪，通常原公寓權狀大約 20 坪左右 (整棟土地約60坪)

四樓公寓持分 10 坪，通常原公寓權狀大約 26 坪左右 (整棟土地約80坪)

五樓公寓持分 10 坪，通常原公寓權狀大約 32 坪左右 (整棟土地約100坪)

(沒有一定，只是舉個大概)

照上面我講的公式和套入分配比例，套進這案例大概可分回權狀 38-39 坪。

扣掉公設大約室內 25+。

如果今天是三樓和四樓的物件，分回的坪數做到室內一坪換一坪，空間夠用抗性較低。

但五樓公寓就不一定了，基本少 1 ~ 2 個房間，空間如果不夠用，屋主可能就沒意願。

新的方式是地主把土地轉成的建坪，全歸地主所有，所以地主還是有建坪50坪，這樣室內面積就跟以前一樣，不過每個地主就要去負擔這50坪的蓋房成本，50年內繳完。

需要滿足政府條件:

1. 大面積都更條件，像是基地有1000坪以上，支持政府大規模都市更新政策

2. 地主拿土地 + 老屋 去換 新屋

這樣過去的一般土融7年，這個條件下可以放寬到50年，讓地主繳的起。

蓋房成本要每坪，由社區地主自己決定， 一般情況起成本20萬一坪可以賣100萬一坪。大概5倍算。

阿土伯還款情況：

- 成本20萬每坪，貸款1000萬，利率2.5%,每個月還款29200元

- 成本30萬每坪，貸款1500萬，利率2.5%, 每個月還款43200元

- 成本40萬每坪，貸款2000萬，利率2 5%, 每個月還款58400元

地主自己出面當借款人實務上不好借拉，如果你是郭台銘可能例外。

一般人自己借土建融，大多銀行連借都不想借。

因為對銀行來說，一般人不具這方面知識，對銀行的風險大幅提升！

另外真的借到也不用每月還款好嗎 = =

實際上銀行是在一開始核一整包重建所需資金給你，而且也不是一次性給你。

這資金就包含你借款的 "利息"，而且計息方式是 "動撥才計息"。

例如核 10 億重建資金，利息不是一開始 10 億全部計算，是你有動撥的部分才計息。

所以利息也不會是你說的每期固定金額。

正常搭配蓋房子週期的預售，到了真的要交屋的時候，如果扣除預售後仍有未繳清的

貸款，會在房子過戶給你的當下，把你剩餘的貸款轉成一般的購屋貸款。

(你要現金付清也行)

所以現有流程制度，你說叫政府再弄個甚麼長期融資蓋房，根本沒意義。

這樣地主應該沒什麼理由不願意了吧？

實務上大多地主不願意的最大抗性，就是空間分不回，就這麼簡單。

(重點是這些地主都以為自己房子很值錢，無法接受自己房子就是分不回 lol)

已經說過了，台北市基本五層樓的公寓，明明是如花卻自己以為是河北彩花，懂？

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