Re: [請益] 淨資產3000萬適合全職投資嗎？

先感謝版上各位大佬（尤其Ceca大）的經驗分享，讓我能上到車。

本業年薪200 up （有家庭，一個小孩）

目前手上資產（皆在臺中/高雄）及負債狀況

自住房：入手價2000，實價登錄約3800萬

投資房1:入手價850，實價登錄約1000萬（租金19000）

投資房2: 入手價650，實價登錄約750萬（租金17000）

總貸款約（皆為房貸）2300萬

每月還款約98000

股票淨值200萬（都是大盤ETF)

預計降息後賣出再投資一間房地產

淨資產約3200萬

因為本業壓力非常大、工時長，

導致身體狀況不佳，也很少時間陪伴家庭。

想請問這樣的情況，有辦法離職全職投資嗎？

（因為產業關係，本身沒什麼技能，找不到輕鬆、準時上下班、不用輪班、年薪70up的工目標：平均每年200萬up收入

版上大大常說，1000萬每年可創造100萬的價值，加上這樣才夠養家，及繼續增加資產。但目前想到幾個問題，而遲遲無法下定決心：

1. 有50%的增值來自自住房，變成只能往小房搬嗎？

2. 離職之後無法使用高槓桿，要如何創造年報酬率10%的收益？

（比如目前投資房抓中期，五年賺500萬，後續無法貸款，如何買下一間投資？）

3. 目前會的投資技能只有

抓中期補漲（目前主要投資方向）

長期位階變化（資金取回速度太慢，沒有深入研究）

股票熊市從房地產搬錢all in大盤指數

（但若失去本業金流，勢必只剩賣房轉移資產。）

這樣需要轉為主攻短期老屋翻修嗎？

（剛好適合有資產，無薪水的我？）

最近被工作搞得心煩意亂，問題也很雜亂，

還希望各位能不吝給小弟指點明燈，謝謝。

-----

Sent from JPTT on my iPhone

剛好我也走在類似的道路上，

寫一些想法作為明天上班前的沉澱。

====

我會分成三個方向來思考

1.錢從哪裡來

2.錢要去哪裡

3.有錢之後要做什麼

1.錢從哪裡來？

一般來說資金的來源大概就三個方向：

a自有資金

b.銀行借貸

c.親友借貸

以你的情況，我會建議先湊到10000000開始。

親友借貸應該是不考慮，自有資金目前應該是不夠，那就是銀行借貸了。

用房子增貸是一個不錯的方式，這樣可以不用賣房子，因為我感覺你對於大換小很抗拒。

但你算是個相對輕鬆的開始，

我個人會把資產分為三個階段

0-1000萬

1000-3000萬

3000萬到1億

每個階段要跳升都會卡關

像我在1000就卡好幾年。

你現在已經在第二個階段快要到第三個階段了，以你的年紀算是非常棒，後續再努力個10年應該是沒問題。

2.錢要去哪裡？

在台灣一般投資大概就只有股票跟房地產兩種，

股票我很不熟，那就只聊房地產。

你說你的目標設定在一年200萬的獲利，

在你有一千萬資金的前提之下這應該不難。只是要先忍耐一段時間。

房子的獲利分收租現金流跟，增值兩部份。

通常收租型的增值低，增值高的收租差，所以要這兩者互相搭配，用收租型去養增值型。然後收租型擺個五年再賣掉。

這時候獲利就是五年租金+小增值。

前五年一年買一間，

到第六年賣掉第一間，之後每年賣一間，獲利就機會200萬，

再回補一間。手上會固定有五間到六間，內容是低總價收租型+中總價成長型。

夫妻兩人共四間，兩間用其他辦法。

前五年用薪資收入讓銀行願意貸，

後期租金收入上來了，慢慢會超過薪資金流，就可以換比較輕鬆收入少的工作。

這樣維持在每年一買一賣，穩定的循環。

缺點就是上班要再忍耐五年。

（因為前五年大概現金流勉強打平，甚至自己還要貼點。

但第五年賣了，就會一次進帳大的）

優點就是穩。

因為你看起來也是很怕風險的人。

你還年輕，沒差，可以等，穩反而好，

這樣有機會在45歲前擺脫老鼠迴圈。

3.有錢之後要幹嘛

我覺得工作或類似的事情還是有必要的，不需要是上班，

因為上班太多鳥事老得快。

但是要有一個生活主軸讓你持續。

我看到一些朋友太早退，每天睡到中午，假日跟平日沒分別感，

人反而頹廢了，這樣不好。

我理想的工作型態是

每天10點開始工作，每日工作4小時。

一到五上班，中間周三休假。

下班不會被打擾。工作內容不會跟同事連動，獨立作業，

這樣同事之間就沒有互相傷害。

工作內容是有創意的類型。

這些大概是我十年累積的心得，希望有點幫助。

你資產跟年薪都比我多，

應該運作的速度可以更快達成目標。加油，期待看到你後續心得。

--