爲什麼房地產投資無法複製過去？

我一直覺得這邏輯跟算法很奇怪,

又不知道怪在哪裡,

我想了一個星期發覺邏輯跟算法的問題:

你忘了算自己的租屋成本

你不買房就要繳房租,

不要拿住家裡這種特例,

大部分的成年人,出社會工作,組成家庭,

都會搬出去住,

所以你的機會成本少算了房租的部分

我大致推敲一下

「買1000萬 五年後 賣1200 算賺嗎？」

機會成本 2% 五年複利1104萬

機會成本 3% 五年複利1159萬

機會成本 4% 五年複利1216萬

如果扣掉自住省下的租房成本,

假設房租四萬,

抱歉, 我真的不知道台灣的房租跟房價行情,

一年省下48萬,

五年省下240萬,

機會成本 2% 五年複利1104萬 - 240萬 = 864萬

機會成本 3% 五年複利1159萬 - 240萬 = 919萬

機會成本 4% 五年複利1216萬 - 240萬 = 976萬

後面自己算,

現在炒房不會賺, 或是賺很少,

但是沒有你算得那麼糟糕,

回到買房的初心 本來就不是炒房賺錢,

買房的初心是要有自己的家,

不要租房, 有自己私人的空間,

省下房租 (尤其是稅後的錢) 也是不錯的省錢省稅方式

至於炒房炒股, 那都是命,

買房自住 不要去想炒房賺錢的事情

就3%而言最終買賣後沒超過1159萬 是賠的

假設一 全款買

買賣成本 88萬

買：服務費2%20萬 雜費稅費10萬

賣：服務費4%48萬 雜費稅費10萬 房地合一稅 當你免了

不買房 我能有1159萬～1216萬

當然機會成本怎麼可能這麼少？定存都來到2.3%了

買賣房 我可能只有1112萬加租金1172萬

房怎麼可能漲這麼少？

就差價來說這差不多已經是4%複利了

別忘了 租金 是不是？

但也別忘了輕裝潢管理費稅費

五年60萬給你 不會滿租有空窗要管理要修繕也差不多 1172萬 有必要那麼累嗎？況且我還只是列舉機會成本3%4%而已

假設二 八成貸

機會本200萬 3% 232萬

2.35%貸800萬 本息攤40年

前五年利息91萬 還本61

成本：232萬+91萬+61萬=384萬

所得：1112萬-738萬(房貸餘額)=374萬

付出384萬 到手374萬 實虧10萬

租金60萬給你 實賺50萬 投報率13%

哇好棒喔 這就是槓桿的力量

太多隱形的成本沒納入 真划算？

如果利率拉高到2.65% 利息將多出11萬

如果只賣1150萬 那不是白工還得虧

「差200萬 賺的嫌不夠 買的更累了」

試問多少人年薪漲40萬

且得連存五年不扣稅全存下來

如此才追得上這五年差價

200萬差價

對買方來說很難追 因爲薪資跟不上

對賣方來說沒啥利潤

那利潤跑去哪了？

建商/代銷/仲介/代書/銀行/政府

當賺的嫌不夠 買的跟不上

這市場是沒交集的

一但落入投機 只是崩的更快

這些年就是投機 還有FOMO在推升整個市場

我希望我是最後那一棒

房能保值就好 不能期待2%的通膨漲幅

2000萬一年升個40萬

在薪資面前這都是驚人的

如此下去推升是要逼死人嗎？

「1000萬 連買個鳥籠都吃力」

窮盡一生 只為了買個鳥籠？

精緻窮也是窮 脫離不了窮的本質

看似精緻鳥籠 入住後

歷經生活雜物的洗禮

小空間只是加速顯現窮的窘態

「告訴我 要怎麼複製過去？」

別傻了 遊戲玩不下去時 就無法玩了

有個名詞叫「泡沫」

大家一起吹吧！

這只是個開始......

--